czyli drugi etap Programu Mieszkanie Plus

Willa Kaskada, to konkretna inwestycja i zarazem koncepcja
budowy domu wielorodzinnego wg autorskiego programu „Spółki Mieszkaniowe”,
którego upowszechnienie, może
przełamać jedną z barier rozwoju, jaką jest nieadekwatność rynku mieszkaniowego do potrzeb społecznych.


Podstawowe założenia tej koncepcji, przekazane zostały w czerwcu 2011 r.: premierowi Donaldowi Tuskowi, wicepremierowi Waldemarowi Pawlakowi oraz prezesowi Prawa i Sprawiedliwości Jarosławowi Kaczyńskiemu.
Projekt podjął tylko Jarosław Kaczyński, który przedstawił jego założenia w debacie nad expose premiera Donalda Tuska w listopadzie 2011 roku i przekazał do dalszych prac w zespole posła Andrzeja Adamczyka.

W ogłoszonym programie rządowym Mieszkanie Plus, zdecydowano się jednak na ograniczeniu go tylko do socjalnego i społecznego segmentu podaży mieszkań.
Pomijając segment rynkowy, będący jego integralnym składnikiem, nie udało się – moim zdaniem jako autora – uzyskać oczekiwanych efektów.

Brakujące elementy, których zabrakło w Programie Mieszkanie Plus oraz efekty, jakie są możliwe przy ich wykorzystaniu, przedstawia projekt pilotażowy, czyli Willa Kaskada.
Jest to budowa domu wielorodzinnego o powierzchni 740 m2, w której zaprojektowano 7 mieszkań i zarazem ekstremalny przykład, możliwy także do zastosowanie na gruntach samorządu lub Skarbu Państwa.
Ekstremalny w tym znaczeniu, że jego realizacja nie tylko nie obciąża budżetu ale przynosi dochód.

Dla zademonstrowania celu powiązania wspomnianych wyżej 3 segmentów podaży mieszkań, będzie to dochód w postaci jednego mieszkania, które w przypadku realizowania tej inwestycji we współpracy z samorządem Warszawy, byłoby do dyspozycji na mieszkanie socjalne.
W takim przypadku udział w inwestycji lokatorów reprezentujących wszystkie 3 segmenty, miałby więc jeszcze dodatkowy wymiar, który pomija Program Mieszkanie Plus, adresowany wyłącznie do segmentu socjalnego i społecznego.
Brak w programie Mieszkanie Plus udziału segmentu rynkowego już z definicji wskazuje, na nowe blokowiska, tyle, że z oszczędności nie ogrodzone i w kiepskich lokalizacjach,
obok ogrodzonych z segmentu rynkowego w lepszych lokalizacjach i nazywanych „apartamentowcami”.

Do zademonstrowania założeń inwestycji wg program Mieszkanie Plus w wersji oryginalnej, przyjmijmy więc, że jest to pilotaż na działce, będącej własnością samorządu lub skarbu państwa:

Koszty
1. rynkowa cena działki, oczekiwana przez właściciela –                  2 700 000 zł
2. koszty budowy ogółem –                                                               3 330 000 zł *)
3. koszt inwestycji ogółem –                                                              6 030 600 zł

Wynik                                                            powierzchnia                                przychód
1 mieszkanie w segmencie socjalnym                    42 m2                                               0 zł
3 mieszkania w segmencie społecznym               344 m2 x 8390 zł                 2 886 160 zł
3 mieszkania w segmencie rynkowym                  354 m2 x 11 000 zł              3 894 000 zł 

razem                                                                    740 m2                                6 780 160 zł

wydatki nieprzewidziane oraz koszty zarządu                                                     749 560 zł

*) przyjęto koszty budowy 1 m2 pow. mieszkalnej – 4 500

Z powyższego wyliczenia wynika jeszcze jeden ważny wniosek.
Taki mianowicie, że podobne jak Willa Kaskada inwestycje, mogą być realizowane nie tylko na gruntach samorządów czy skarbu Państwa ale także na działkach prywatnych w formule partnerstwa publiczno – prywatnego.

Udziałem partnera publicznego byłby wówczas aport w postaci kosztów projektu oraz kredytu, a partnera prywatnego działka, za którą – jak w przykładzie powyżej – jej właściciel uzyskałby po prostu oczekiwany dochód, jakiego nie uzyskałby natomiast ze sprzedaży deweloperowi (w tym konkretnym przypadku najlepsza z ofert deweloperów – z poprzedzeniem sprzedaży umową przedwstępną i wielomiesięcznym oczekiwaniem na umowę ostateczną – nie przekraczała 3 000 zł za m2).

Nie bez znaczenia, a nawet niezbędnym, jak wskazuje doświadczenie z prowadzonego pilotażu, jest już sam udział partnera publicznego w takim projekcie.
Budowa nie wymaga co prawda żadnej dotacji czy preferencji, jednakże obawa jaka wiąże się z udziałem różnych, nieznanych sobie ludzi w inwestycji trwającej wiele miesięcy, musi i powinna budzić ostrożność czy nawet obawy.
Z tego powodu inwestycja powinna być objęta nie tylko ochroną jakim są rachunki powiernicze. Niezbędna jest także wiarygodność podmiotu, który taki projekt podejmuje. Bo jest nim
jedynie właściciel działki, który chce za nią uzyskać cenę rynkową. 

Organizacja takiej inwestycji jako spółki w formule PPP, w której prezydent lub burmistrz byliby gwarantami wiarygodności i jednocześnie posiadaczami udziału, odpowiadającego „złotej akcji”, dawałaby – w powiązaniu z rachunkiem powierniczym – pełne bezpieczeństwo współinwestorom, od dnia podjęcia inwestycji, do dnia jej przekształcenia we wspólnotę.

Zakres udziału partnera publicznego mógłby polegać nawet na samym aporcie w formie wspomnianej „złotej akcji”, uprawniającej do kontroli zarządu, poprzez kredytowanie kosztów projektu czy nawet budowy z kredytu odnawialnego z funduszu, będącego w dyspozycji Banku Gospodarstwa Krajowego.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Uzupełnij: * Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.